Kernerkenntnisse 2021 zusammengefasst
- Durchschnittlich finden pro Monat 1.700 Zwangsversteigerungen statt, bei einer Schwankung von 27%.
- Das Saarland sowie die ostdeutschen Bundesländer zeigen je 100.000 Einwohner besonders hohe Quoten von bis zu 24 Zwangsversteigerungen als „Top-Wert“ in Sachsen-Anhalt.
- In den Top7 liegen Zwangsversteigerungsquoten je 100.000 Einwohner meist unter 5. Dabei finden sich kaum Abschläge zum allgemeinen Markt.
- In Flächenregionen unterscheiden sich Preise in Zwangsversteigerungen und der allgemeine Markt erheblich. Die Abschläge liegen zwischen 42% und 84%.
- Wohneigentum dominiert bei Zwangsversteigerungen. 3 von 5 Versteigerungen betreffen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Datengrundlage
Die verwendeten Daten stammen aus Internetrecherchen von Dein-Immocenter und enthalten damit auch gängige Portale wie ZVG, Versteigerungspool oder Hanmark. Die Daten werden kontinuierlich heruntergeladen. Anhand der Versteigerungstermine wurden datumsbezogene, zum Beispiel monatliche, Auswertungen durchgeführt. Teilweise wur-den Angebotsdaten der gängigen Internetportale wie Immoscout, Immonet oder Immowelt hinzugezogen, um Vergleiche mit üblichen Angeboten von Kaufpreisen und Mieten für Immobilien zu erhalten. Um Doubletten zu vermeiden, wurden die Eingangsdaten auf Doppelzählungen korrigiert. Kartendarstellungen wurden mit Hilfe von Daten aus Bing und Tomtom erstellt.
Gesamtentwicklung in Zahlen
Die Gesamtzahl der Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland schwankt erheblich. Seit Januar 2020 wurden im Monatsdurchschnitt rund 1.784 Wohneinheiten im Bundesgebiet zur Zwangsversteigerung angemeldet. Dem steht eine Schwankung von rund 27% gegenüber, die vor allem durch Spitzenmonate wie den März 2020 mit 2.727 und den November mit 2.782 Versteigerungsterminen dominiert wird. Nach einer Korrektur auf den Median blieben pro Monat durchschnittliche Versteigerungszahlen für Wohnimmobilien in Höhe von 1.665 Terminen übrig.
Auch wenn in den beiden Lockdowns tatsächlich die Spitzen der Entwicklung lagen, ergibt sich der Eindruck, dass die Corona-Pandemie bislang wenig Einfluss auf die zahlenmäßige Entwicklung hatte. Bei längerfristiger Analyse und Zusammenfassung in Halbjahre zeigt sich nach dem zweiten Lockdown sogar ein deutlicher Rückgang. Die Anzahl der Zwangsversteigerungstermine hat im ersten Halbjahr 2021 um knapp ein Drittel abgenommen.
Entwicklung der Versteigerungszahlen in den Bundesländern
Wenig überraschend zeigen vor allem bevölkerungsstarke Bundesländer im ersten Halbjahr 2021 hohe Zahlen an Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien. In Nordrhein-Westfalen wurden mit Abstand die meisten Termine angemeldet. Die dort ermittelten 2.023 Termine übersteigen das gemeinsame Volumen von Baden-Württemberg und Bayern erheblich.
Für einen belastbaren Vergleich sollte daher der Blick auf die Versteigerungstermine je 100.000 Einwohner gerichtet werden. Die folgende Abbildung zeigt dazu, dass in Nordrhein-Westfalen tatsächlich erheblich mehr Versteigerungen stattfinden als in den beiden südlichen Bundesländern. Mit Ausnahme der Bundeshauptstadt Berlin und dem Saarland, liegen die Versteigerungsquoten je 100.000 Einwohner in den ostdeutschen Bundesländern jedoch erheblich höher. Mit 24,2 halbjährlichen Versteigerungsterminen je 100.000 Einwohner erreicht Sachsen-Anhalt in dieser Darstellung den bundesweit höchsten Wert. Aber auch im Saarland und in Thüringen werden nicht deutlich weniger Wohnimmobilien zur Versteigerung angeboten.
Versteigerungszahlen in den Top 7
Wird im ersten Halbjahr 2021 ein genauerer Blick auf die Versteigerungszahlen in den Top7-Städten in Deutschland gerichtet, zeigen sich die üblichen Trends der Wohnimmobi-lienmärkte. Alle in der Tabelle aufgeführten Städte zeigen erheblich geringere Versteigerungsquoten im Vergleich zu den sie umgebenden Bundesländern und weisen auf den starken Verstädterungstrend hin.
Vergleicht man aber zwei sehr gefragte süddeutsche Wohnungsmärkte wie Stuttgart und München, zeigen sich Unterschiede im Detail. Beide Städte zeigen im allgemeinen Woh-nungsmarkt geringe Leerstandsquoten, gute wirtschaftliche Entwicklungen und in den letzten Jahren steigende Immobilienpreise. Das allgemeine Preisniveau in München ist jedoch substantiell höher als in Stuttgart, so dass hierauf möglicherweise die erheblich höheren Zwangsversteigerungsquoten zurückgeführt werden könnten. Gerade bei wirtschaftlichen Schwankungen wie seit Beginn der Corona-Krise könnten die hohen Münchener Immobilienkaufpreise noch weniger leistbar sein als vergleichbare Wohnungen in Stuttgart.
Versteigerungsumsätze
Das Gesamtvolumen der Versteigerungsumsätze zeigt erwartungsgemäß wenig Unter-schied zu den zuvor geschilderten Terminen. Dies mag durch die deutschlandweite Betrachtung am Gesetz der großen Zahl liegen. Gleichwohl scheinen die hohen Quoten in den ostdeutschen Bundesländern sich mit den dort noch vergleichsweise geringeren Kaufpreisen in der Fläche auszuwirken.
Verkehrswerte und Angebotspreise im Vergleich
Werden die angesetzten Verkehrswerte aus den öffentlich zugänglichen Informationen mit durchschnittlichen Angebotskaufpreisen aus Immobilienportalen ins Verhältnis gesetzt, ergeben sich über den Gesamtzeitraum seit Januar 2021 teilweise erhebliche Unterschiede.
Im bundesweiten Median (mittlerer Wert) werden Verkehrswerte bei 62% des Angebotskaufpreises angesetzt. Bereits die mittleren 50% aller Verkehrswert-Angebotspreis-Relationen liegen aber zwischen 42% und 84%. Mit anderen Worten sind Versteigerungsansätze nahe dem Verkehrswert ebenso wahrscheinlich wie ein Einstieg unterhalb der Hälfte der Portaldaten. Abgesehen von einzelnen möglichen Ausreißern, ist es jedoch bemerkenswert, dass die teuersten 10% der Immobilien in Zwangsversteigerung bei 109% des Angebotskaufpreises beginnen. Hierbei dürfte es wohl eher um Premiumobjekte handeln.
Auch in der Darstellung der folgenden Objekte auf Bundeslandbasis zeigen sich übliche Trends des Wohnimmobilienmarktes. In Flächenländern und -regionen erscheinen die Abschläge erheblicher, während Zwangsversteigerungen in den Metropolen nur geringfügig unterhalb der Angebotspreise angesetzt werden.
Entwicklung der Versteigerungszahlen nach Objekttyp
Einen dominanten Anteil im Bereich der Zwangsversteigerungen machen dauerhaft die Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus. Mit 2.557 und 3.587 Einheiten im ersten Halbjahr 2021 finden rund 3 von 5 Zwangsversteigerungen in dieser Objektgruppe statt. Nur jede zwanzigste Zwangsversteigerung wird für Grundstücke oder Gewerbeeinheiten angesetzt.
Hierbei liegen die durchschnittlichen Verkehrswerte der Eigentumswohnungen bei 146.536 € und der Einfamilienhäuser bei 248.645 €. Diese unterliegen aber erheblichen Schwankungen, so dass auch Spitzenwerte bei 1.880.000 € für Wohnungen und 4.100.000 € für Häuser verzeichnet wurden.
Hier finden Sie den aktuellen Report Zwangversteigerungen Immobilien auch als PDF zum Download.
