Corona-Pandemie

Corona und der Wohnimmobilienmarkt - Langzeiteffekt

Während an manchen Stellen schon das Ende der Büroimmobilien diskutiert wird, scheinen Wohnimmobilien wenig durch die Corona-Pandemie beeinflusst zu sein. Bereits in den beiden vorangegangen Studien wurden erste Effekte auf Kauf- und Mietwohnungen untersucht. So zeigte sich zu Beginn der ersten Einschränkungen, dass Makler sehr starke Beeinträchtigungen bei lokalen und persönlichen Terminen sehen und infolgedessen ergab sich ein Rückgang der inserierten Mietwohnungen. Gleichzeitig vermeldete aber Immoscout 24 Rekordklickzahlen auf deren Homepage. Die Anzahl der Kaufinserarte schien in jener Zeit unbeeindruckt. Die folgenden Ausführungen zeigen zur Veranschaulichung der Entwicklung wöchentliche Durchschnittswerte für die Anzahl neu hinzugekommener Inserate für Kauf- und Mietwohnungen sowie deren durchschnittliche Preisentwicklung.

Wohnimmobilien zum Kauf

In den Top7-Städten zuzüglich Freiburg zeigen sich bei Wohnimmobilien zum Kauf nur wenige Effekte seit den ersten Einschränkungen in der Corona-Pandemie. Wurden beispielsweise in einer Berliner Durchschnittswoche täglich rund 140 Objekte in einer Plattform gelistet, reduzierte sich diese Zahl zwar bis Mitte April auf rund 100 pro Tag, steigerte sich jedoch schnell wieder und lag Mitte Mai wieder auf deren ehemaligen Werten. Mittlerweile hat die Zahl der rollierenden Tagesdurchschnitte sogar über die alten Werte hinaus zugenommen. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich in den anderen beiden Metropolen Hamburg und München auf geringerem Niveau. Alle anderen Märkte zeigen die üblichen wöchentlichen Schwankungen bzw. wenig Anzeichen auf einen nachhaltigen Einbruch.

Die Entwicklung der Angebotszahlen spiegelt sich nahezu in den Angebotspreisen. Wohnimmobilien zum Kauf erreichten im Quadratmeterkaufpreis keine nennenswerten Einbrüche. Im Gegenteil liegen die Kaufpreise über deren Werten zu Jahresbeginn mit sichtbaren Steigerungen innerhalb der letzten beiden Wochen. Bemerkenswert dürfte aber die Entwicklung in Frankfurt sein. Als klassischer Bürostandort könnten sich hier Spill-over-Effekte der Erwartungen des Office-Marktes zeigen. Denn bei geringeren Erwartungen hinsichtlich der Büronachfrage könnten sich infolgedessen auch geringere Wohnungspreise ergeben.

Wohnimmobilien zur Miete

Der Mietmarkt scheint, zumindest in den Inseratszahlen eindeutiger von Corona betroffen. Besonders die Zahlen in Berlin weisen auf einen deutlichen Einbruch der Inserate hin. Hier muss jedoch auch betrachtet werden, dass diese bereits vor der Pandemie sehr starken Schwankungen unterworfen waren, worin sich vielleicht die Diskussion um den Mietendeckel zeigen könnte. In den meisten anderen Top7-Städten reduzierten sich die Angebotszahlen über den März leicht und zeigen seit Mitte April wieder Erholungstendenzen. Leipzig stellt hier eine Ausnahme dar, wo sich das Angebot um ein Drittel reduziert. Mit gewissen Schwankungen und er Ausnahme Berlin haben sich die Zahlen mittlerweile wieder auf die Jahresanfangswerte eingependelt.

Die Miethöhe selbst scheint völlig unbeeindruckt von der Pandemie. Alle zeitlichen Verläufe in den Top7-Städten und Freiburg zeigen schwankende, aber im Trend gleichbleibende bis gar steigende Miethöhen an.

Alle Zahlen stammen von öffentlich zugänglichen Informationsquellen und beziehen sich auf Angebote in Portalen und lokalen Printmedien. Sie wurden von IMV Marktdaten GmbH ermittelt und durch das Center for Real Estate Studies weiterverarbeitet. Vor Auswertungen und Darstellungen wurden Ausreißer korrigiert.

Folgen der Corona-Krise für die Immobilienwirtschaft

Die mediale Berichterstattung ist erfüllt um Meldungen über Infektionszahlen und der Diskussion über eine potentiell richtige Reaktion hierauf. Vor dem Hintergrund sich verschärfender Debatten um die Einschränkung öffentlichen Lebens, treten aber auch immer mehr mögliche Folgen für die deutsche Volkswirtschaft in den Vordergrund. Um einen ersten Beitrag hierzu zu leisten haben die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) und das Center for Real Estate Studies (CRES) am Freitag, den 27.03.2020 eine Internetbefragung erstellt, die über einen Verteiler von rund 6.000 Immobilienunternehmer gestreut wurde. Zum Ende des 30.03.2020 haben bereits 580 Personen ganz oder teilweise die Umfrage abgeschlossen, so dass eine Rücklaufquote von fast 10% erreicht wurde. Die folgenden Umfrageergebnisse sollen bitte unter folgenden Einschränkungen betrachtet werden:

• Die Lage ist für viele Marktteilnehmer unklar, so dass sich Fakten und Situationen sehr schnell und sogar mehrmals täglich ändern können.
• Die Umfrage läuft weiter, um auch die Veränderung und Unterschiedlichkeit von Meinungsbildern erfassen zu können.
• Die Umfrage bzw. darauf beruhende Ergebnisse haben eher indikativen als beweisenden Charakter.

Die Marktteilnehmer rechnen in den verschiedenen Tätigkeitsfeldern mit erheblichen Einbußen. Es wird vermutet, dass Makler im Jahr 2020 auf durchschnittlich 37% ihres üblichen Umsatzes verzichten müssen. Sachverständige und Nischenfunktionen erfahren Umsatzrückgänge von mehr als einem Fünftel. Am wenigsten scheinen Immobilienverwalter betroffen, denen Umsatzrückgänge von knapp 8% zugeschrieben werden. Die Befragten machten in der Umfrage auch Angaben zur eigenen Tätigkeit. Diese hatte nur minimale Auswirkungen (ungefähr 1%) auf die jeweiligen Antworten. Mit anderen Worten ist das Meinungsbild zu den Rückgängen in der Branche über alle Tätigkeitsbilder sehr konsistent.

Ihre Vermutungen über die Umsatzrückgänge stützen die Befragten vor allem auf die Beeinträchtigungen beim kommunikativen Austausch. So sehen fast 80% der Befragten starke und sehr starke Einschnitte bei Besichtigungsterminen. Noch stärker ist ist die dritte Säule von Links mit über 80% eingeschränkt. Hierbei wurden allgemein notwendige Termindurchführungen abgefragt. Darunter fallen auch besonders die WEG-Versammlungen, die zumindest teilweise nachgeholt werden. Alle nicht persönlichen Angelegenheiten sind deutlich weniger betroffen und lassen, sofern man der Krise überhaupt versucht etwas abzugewinnen, darauf hoffen, dass damit Digitalisierungsinitiativen vorangetrieben werden.

Erwartungsgemäß sind sich die Befragten sehr uneinig, wie lange die aktuellen Beschränkungen halten werden. Während viele sich an den medialen Aussagen orientieren und eine Zeit um Ostern und kurz danach angeben, erreicht der Median 8 Wochen ab dem vergangenen Wochenende. Die Hälfte der Befragten geht also davon aus, dass die Einschränkungen bis Ende Mai fortbestehen werden. 75% der Befragten rechnet mit Einschränkungen, die höchstens das Ende des Juni erreichen. Die obersten 10% gehen sogar über die Sommermonate hinaus, während die obersten 1% der Antworten sich gar eine Krisendauer von einem Jahr vorstellen können.

Noch schwieriger sind wahrscheinlich die Folgen der Corona-Krise (nicht allein für die Immobilienwirtschaft) abzusehen. Denn hier überschreiten manche Befürchtungen nicht nur die Jahresgrenze (immerhin 25% der Befragten), sondern gar die 2-Jahres-Grenze (10% der Befragten). Im Mittel gehen jedoch die Teilnehmer davon aus, dass ein halbes Jahr nach der Krise noch Belastungen in der Wirtschaft zu spüren sind. Vereinzelt wurden auch Meinungen abgegeben, die daraus hinweisen, dass gewisse Geschäftstätigkeiten bei einem schnellen Ende in diesem Jahr noch aufgeholt werden können.

Folgen der Corona-Krise für Immobilienmärkte

März und April 2020 waren in ganz Europa geprägt durch Einschränkungen im öffentlichen Leben, die auch vor der Immobilienwirtschaft und ihren Teilmärkten keinen Halt machen. In Zusammenarbeit mit IMV Marktdaten GmbH hat das CRES eine Auswertung über die Top7 Städte plus Freiburg erstellt.

Hierfür wurden alle Immobilienangebote aus Portalen und Printmedien der Städte Berlin, Frankfurt, Freiburg, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart ausgelesen. Die folgenden Abbildungen sind auf zweigeteilter Datenbasis entstanden. Werden zahlenmäßige Angaben gemacht, so wurde für das Gesamtbild keine Ausreißerkorrektur vorgenommen. Die Kaufpreise und Mieten basieren jedoch auf der gängigen Logik des 95%-Konfidenzintervalls. Die Angebotsinformationen sind mit deren erster Erscheinung auf einem Print- oder Portalmedium erfasst, wurden aber zeitlich geglättet. Die Glättungen sind in den Abbildungen angegeben.

Für Mieten und Kaufpreise wurden auf Basis der durchschnittlichen Listungszeit (Median = 7 Wochen) rollierende Durchschnittswerte berechnet. Hier zeigen sich die aktuellen Marktentwicklungen (möglicherweise Ausreißer im Herbst 2019 in Stuttgart und Frankfurt) eher unbeeindruckt. Es lässt sich optisch kein Abbrechen des Trends der Preisentwicklungen feststellen.

Auch die Angebotszahlen für Kaufimmobilien werden wenig durch die Kontaktsperren und Schließungen beeinflusst. Demgegenüber scheint aber beim Angebot an Mietobjekten in den vergangenen Wochen eine deutliche Zurückhaltung einzukehren. Ob dies auf weniger Besichtigungsmöglichkeiten und die Einschränkungen des persönlichen Kontakts zurückgeführt werden kann?